권리관계 정리표

말소기준권리: 2024.05.08 우리은행 근저당 → 이후 모든 권리 소멸

핵심 검토사항

1. NPL 구조 영향

• 우리은행이 에프더블유2412유동화전문유한회사에 채권 양도
• 채권 양도는 등기상 근저당 권리자 변경 (또는 채권양도 통지만)
• 낙찰 절차상 차이 없음. 배당은 현재 권리자(에프더블유2412)에게

2. 임차인 대항력

• 전입세대 없음 → 대항력 있는 임차인 없음
• 인수 보증금: 0원

3. 외국인 소유자 명도

• 레티투리엔 (베트남 국적) 소유자
• 한국 법원 인도명령: 외국인 소유자에게도 동일 적용 가능
• 해외 거주 시 특별송달 절차 필요 → 기간 소폭 연장 가능성 있으나 인도명령 자체는 가능
• 강제집행: 법원 집행관 통해 정상 진행 가능

4. 법정지상권

• 아파트 (토지+건물 동일 소유) → 법정지상권 성립 불가

5. 유치권

• 소유자 단독 점유, 임차인 없음 → 유치권 주장 가능성 낮음
• 단, 현장 확인 전 100% 배제 불가

6. 위반건축물

• 2019년 준공 아파트 → 인허가 정상 취득 추정 (현장 확인 권고)

인수금액 계산

리스크 등급: A (최고 안전)

결론: 주의 (클린 구조이나 3가지 미확인 항목 존재)

인수금액: 0원 (체납관리비 별도)

> 말소기준권리 명확, 임차인 없음 — 기본 구조는 클린. > 단, 아래 3가지 확인 후 최종 클린 판정 가능: > 1. 현황조사서 원문 (유치권 신고 여부) > 2. 건축물대장 (위반건축물 여부) > 3. 관리사무소 (체납관리비 정확한 금액)

기준: 매매사업자, 단기매도(1~2년), 경락잔금대출 60%, 금리 5.0%

비용 구성표 (시나리오별)

> 이자 계산: 최선=81M×5%×1년, 기본=87M×5%×1.5년, 최악=96M×5%×2년

세후 ROI 표

> 자기자본 = 낙찰가×40% + 부대비용 합계

손익분기 분석

• 손익분기 매도가: 약 200,000,000원 (낙찰가 145,000,000원 기준)
• 손익분기 낙찰가: 177,500,000원 (매도가 210,000,000원 / 1.5년 보유 기준, 에이전트 정밀 계산)
• 최저가(135,485,000) 대비 안전마진: 4,200만원 (31% 여유)
• 최저가(135,485,000) 낙찰 시 목표 매도가: 최소 1억9000만원 이상

결론: 보수 입찰

> 최선 시나리오 ROI 58.5%는 매력적. 단, 매도가 불확실(실거래 없음)하므로 낙찰가를 최대한 낮게 유지해야 안전마진 확보 가능.

권고 입찰가 (수익 관점): 1억3500만원 ~ 1억4500만원

가격 3자 비교표

시세 판단 근거

1. 감정가 3.95억 신뢰도 의문

• 공시가 1.27억 / 감정가 3.95억 = 32.1% (공시가 비율)
• 통상 아파트 공시가 현실화율 70%라면 시장가는 1.27/0.70 = 1.81억
• 감정가 3.95억은 시장가 추정의 2.17배 → 과대감정 가능성 또는 상승장 기준 감정

2. 매매호가 2.9억 신뢰도

• 실거래 0건 상황에서 호가는 매도자 희망가
• 주안동 구도심 아파트 실제 거래가능가 ≠ 호가
• 3회 유찰(경매 최저가 47%→41%→36%→34%로 할인)에도 아무도 안 사는 현실

3. 주안동 시장 분석

• 인천 미추홀구 주안동: 구도심, 재개발 기대 지역
• 어반플러스아파트 (2019년 준공): 주안동 내 상대적 신축
• 인천 전반 아파트 거래 침체 (2024~2026년)
• 주안동 특히 거래 극소 → 수요 기반 약함

4. 현실적 매도가 추정

• 시장 가능 매도가: 1.7억~2.0억 (최고치, 장기 대기 시 2.2억 가능)
• 급매 시: 1.6억~1.8억
• 공시가 역산 1.81억이 가장 현실적 기준

시세 신뢰도 평가

결론: 고평가 (감정가·호가 모두 실질 시장가 대비 과대, 과대감정 확정 판단)

현재 시세 추정: 약 1억8000만원 (1.76억~1.84억 범위, 공시가 역산)

단기매도 현실 실현가: 1억6000만~1억8000만원 ← ⚠️ 수익 시나리오 재평가 필요

감정가 대비 괴리: -54.4% (감정가가 추정 시세의 2.19배, 2021~22년 고점 기준 감정 추정)

> ⚠️ 현실 매도가 1.6~1.8억 적용 시: 낙찰가 1.35억 → 세후수익 약 1,247만원(ROI 23%) > 낙찰가 1.45억 이상이면 현실 매도가 범위에서 손실 확정 가능성 높음

리스크 항목별 평가표

핵심 위험 분석

🚨 유동성 리스크 (가장 심각)

• 실거래 0건 = 단순 침체가 아닌 시장 무관심 또는 가격 미형성 상태
• 단기매도(1~2년) 목표인데 매수자 찾기 난이도 매우 높음
• 매도 지연 시 이자 누적: 84,000,000원 × 5% = 350,000원/월
• 2년 이상 보유 시 이자 총액 8,400,000원 → 수익 잠식

🚨 4회 유찰 원인

• 법원 경매에서 3번이나 패스한 이유가 반드시 있음
• 권리분석 클린, 가격 낮음에도 유찰 → 입지·환경 문제 가능성
• 현장 확인 전 단정 불가

명도 시나리오

명도 예상 기간: 7~9개월 보수적 예상 (소재 불명·공시송달 시 최대 12개월)

예상 추가비용 합계: 최대 2,685만원 (보수적 최대치)

• 명도비 200~500만 / 이자 350~700만(7~9개월) / 체납관리비 100~300만 / 수리비 200~500만 등

결론: 높음

> ⚠️ 에이전트 원문: "단기 차익 목적이라면 투자 재고를 강력 권고" > 명도 7~9개월 + 매도 기간 6~12개월 = 전체 보유 1.5~2년 이상 불가피 > 현실 매도가 1.8억 기준으로는 이자 누적으로 세후 수익 소멸 가능성 높음

1. 매매사업자 적합성 검토

→ 전용 68.874㎡이므로 부가세 면제, 매매사업자 구조 적합.

2. 자금 계획 (낙찰가 140,000,000원 기준)

3. 단기매도 실행 전략

입찰 전 (D-7 이내)

1. 주안동 공인중개사 3곳 이상 방문/연락
2. "어반플러스아파트 12층 현재 매수 수요 있는지" 타진
3. 매도 가능가 1.8~2.0억 확인 가능 여부 파악
4. 수요 없으면 → 입찰 포기

낙찰 직후

1. 즉시 매물 등록 (1.9억 급매 포지션)
2. 명도 협의 시작 (이사비 300만원 제안)
3. 3개월 내 미매도 → 가격 1.8억으로 조정

EXIT 옵션

• 1차: 1.9~2.1억 매도 (6개월 이내 목표)
• 2차: 전세 전환 (1.3억 전세 기준 수익률 계산 필요)
• 3차: 장기 보유 (주안 재개발 대기 — 불확실)

4. 입찰 전략

경쟁 예측: 4회 유찰 → 이 입찰에 경쟁자 1~2명 이하 예상. 최저가+α로 충분히 낙찰 가능.

결론: 매매사업자 (적합)

권장 입찰가: 136,000,000원 ~ 140,000,000원

전제조건: 입찰 전 공인중개사를 통한 매도 가능성 확인 필수

입지 점수표

핵심 입지 장단점

장점

• 주안역 초역세권 도보 5분: 1호선·수인분당선 환승, 서울 직결
• 주안역 일대 상업·편의시설 충실 (직장인·1인가구 임대 수요)
• 신축급 (7년 차), 주변 구도심 구옥 대비 주거 경쟁력
• 주안뉴타운 재개발 진행 중 (장기 모멘텀)

단점

• ⚠️ 상습 침수 지역: 과거 염전 간척 저지대 → 장마철 침수 반복 (4회 유찰 원인 가능성)
• 162세대 소규모 주상복합: 대단지 선호 수요자 이탈, 환금성 불리
• 학군 비선호 → 30~40대 가족 단위 실수요 제한
• 신규 공급 압박: 주안파크자이 등 대단지 전세 시세 누름
• 구도심 노후 이미지 (재개발 미완료)

단기매도 관점 평가

• 1~2인 가구·신혼부부 매수 수요는 역세권으로 일부 가능
• 그러나 침수 이력·소규모 주상복합이 실거주자 기피 요인
• 투자자도 4회 유찰·환금성 우려로 관망
• 입지분석가 의견: "단기매도보다 임대 운용 후 중기 보유가 현실적"

입지 점수: 70/100점 (에이전트 기준) / 65점 (Chairman 보수 적용)

결론: 양호 (교통 강점, 침수·소규모 주상복합 약점)