2025타경72137 Council 토론

사전 데이터 요약

항목	내용	출처
감정가	216,000,000원 (기준일 2025.05.02)	준감정평가
실거래가 (120㎡)	평균 1.34억, 최저 6,800만, 최고 2.5억	국토부 실거래가
전세 (120㎡)	평균 8,850만	국토부
공시가격	107,000,000원 (2025.1)	국토교통부
말소기준권리	2024.01.25 근저당 (SC제일은행, 1.764억)	등기부
인수금액	0원 (권리 클린)	등기부 + 매각명세서
임차인	없음 (소유자 4인 가족 점유)	현황조사보고서
체납관리비	1,800,000원 (2025.1~10)	관리사무소 조사
매각사례 (3개월)	매각가율 68.78%, 유찰 1.86회, 입찰 4.43명	옥션원

투자자 정보

항목	내용
보유 주택	1주택
투자 목적	단기매도
취득 주체	법인 (→ 매매사업자 변경 권고)
대출	미사용 (자기자본)

⚖️ 권리분석가

권리 순서 정리

순위	설정일	권리 종류	권리자	금액	소멸/인수
1	2013.08.09	소유권이전(매매)	김종룡	1.2억	-
2	2024.01.25	근저당	SC제일은행	1.764억	★말소기준
3	2024.11.11	가압류	한국캐피탈	4,803만	소멸
4	2024.11.22	가압류	NH농협캐피탈	2,782만	소멸
5	2024.11.28	가압류	KB국민카드	2,045만	소멸
6	2024.12.03	가압류	경기신용보증재단	3,328만	소멸
7	2024.12.17	가압류	오케이저축은행	4,207만	소멸
8	2025.04.18	가압류	서민금융진흥원	720만	소멸
9	2025.04.28	임의경매	SC제일은행	청구 1.52억	소멸
10	2025.05.16	가압류	국민행복기금	2,050만	소멸

인수금액 합계: 0원 (권리 클린)

리스크 등급: B (주의 — 등기 클린, 현장 미확인)

결론: 주의

거부권: 해당없음

💰 수익계산가

시나리오별 수익 분석 (법인 기준, 8대 비용 포함)

구분	최선 (7,409만)	기본 (9,000만)	최악 (1.1억)
①취득세 12%	889만	1,080만	1,320만
②법무사비	150만	150만	150만
③체납관리비	180만	180만	180만
④명도비	300만	300만	300만
⑤인테리어수리비	500만	500만	500만
⑥이자비용	0원	0원	0원
⑦중개보수	135만	135만	135만
⑧법인세+추가과세	500만	400만	200만
건물분부가세	500만	500만	500만
인수금액	0원	0원	0원
총비용	3,154만	3,245만	3,285만
예상매도가	1.4억	1.4억	1.4억
세후 순수익	약 3,437만	약 1,755만	~손익분기
세후 ROI	약 46%	약 19%	약 0%

손익분기 낙찰가: 약 1.07억

결론: 보수입찰 — 입찰 한도 8,500만원 엄수

📊 시세조사관

감정가 vs 시세 비교

구분	금액	기준
감정평가액	2.16억	2025.05 (11개월 경과)
현재 실질 시세	1.3~1.5억	국토부 실거래 평균
최저입찰가	7,408만	감정가의 34%
시세 대비 최저입찰가	49~57%
감정가 괴리율	-30.6%	감정가 과대

시세 신뢰도: 중간 (68건, 시점 분산)

전세가율: 59%

결론: 저평가 — 4차 최저가는 시세의 50% 수준

🔴 리스크 심판관

비가시 비용 목록

항목	심각도	예상 비용
명도 합의금+집행비	상	300~650만
건물 수리비 (33년차)	상	2,500~4,000만
미납 관리비+공과금	중	180~380만
합계 (보수적)		최대 ~5,030만

점유자: 소유자 4인 가족 (폐문부재)

명도 난이도: 중~상

명도 예상 기간: 3~6개월 (최악 12개월)

결론: 높음

🧠 전략가

취득 구조 비교 (낙찰가 9,500만 가정)

구조	취득세	건물분부가세	양도세/법인세	추천
개인 (2주택)	285만 (3%)	없음	1년 미만 70%	⚠️
매매사업자	437만 (4.6%)	500만 (환급가능)	종합소득세	✅
법인	1,140만 (12%)	500만	법인세+추가과세	❌

결론: 매매사업자 권장 (법인 적극 비권장)

🏗️ 입지분석가

입지 점수

항목	배점	득점	핵심 근거
교통 접근성	30	16	1호선 2역 도보권, 서울 1시간30분+
교육 환경	20	13	초·중·고·외고 인근
의료·생활	20	12	마트·보건소 보통
개발호재	30	9	GTX-C 미확정(B), 생연동 도시개발(A)
악재 차감	—	-8	인구감소(-5), 미군기지 방치(-3)
총점	100	42

입지 등급: 🟠 취약 (42/100)

Chairman 종합

투표 결과

에이전트	판정	핵심 근거
⚖️ 권리분석가	주의	등기 클린, 현장 미확인
💰 수익계산가	보수입찰	최저가 ROI 46%, 기본 19%
📊 시세조사관	저평가	시세의 50% 수준
🔴 리스크심판관	높음	삼중 부담 (세금+명도+수리)
🧠 전략가	매매사업자	법인 비권장
🏗️ 입지분석가	취약 42점	인구감소, 환금성 제한

최종 판정: 🔵 보수 입찰 (취득 구조 변경 조건부)

권고 입찰가: 7,500만원 ~ 8,500만원

신뢰도: 중간

핵심 근거:

시세 대비 50% 수준으로 가격 메리트 확실
법인 취득세 12%가 수익 구조 잠식 → 매매사업자 전환 필수
33년 구축 + 인구감소 지역 → 매도 시간 소요

⚠️ 반드시 확인할 사항:

취득 구조 법인 → 매매사업자 변경 강력 권고
관리사무소 체납 조회 (031-867-7872)
현장 재방문 (유치권·점유·건물 상태)
인테리어 수리 견적

분석 메트릭

항목	값
소요시간	약 3분
에이전트	6인 병렬
WebSearch	8회
모델	claude-sonnet (에이전트)

후속 조치

취득 구조 재검토 (법인 vs 매매사업자) 관리사무소 체납금액 정확 조회 현장 방문 (건물 상태 + 점유 확인) 인테리어 업체 수리 견적 매도 전략 수립 (시세 1.3~1.5억 범위 매수 수요 탐색)