2024타경102814 Council 토론

사전 데이터 요약

항목	내용	출처
감정가	3억800만원 (2024.04.12 기준)	공감감정평가
매매시세	약 2억7,000만원 전후	옥션원 현장조사
실거래가(51.39㎡)	2억9,800만~3억3,000만원 (평균 3억1,933만)	국토부 실거래가
전세가(51.39㎡)	2억7,900만~3억500만원 (평균 2억9,266만)	국토부 실거래가
공시가격	1억9,500만원 (2025.1 기준)	국토교통부
말소기준권리	2024.03.28 강제경매	등기부
인수금액	0원 (확약서 전제)	등기부 + 확약서

⚖️ 권리분석가

말소기준권리

강제경매 — 주택도시보증공사 / 설정일: 2024.03.28

권리 분류표

순위	접수일	권리종류	권리자	금액	판정
1(갑2)	2019.10.21	소유권이전	이병우	-	매매
2(을3)	2023.07.26	주택임차권(건물전부)	문수현	2억9,295만원	⚠️ 확약서로 해소
3(갑3)	2024.03.28	강제경매	주택도시보증공사	3억658만원	★말소기준 · 소멸

핵심 쟁점: 임차권등기(을구3번)

원칙: 매각허가에 의하여 소멸되지 않는 권리. 보증금 2억9,295만원, 배당 미충족 시 잔액 매수인 인수.

해소: 주택도시보증공사(문수현 승계인) 확약서(2025.8.19) 제출:

우선변제권만 주장, 대항력 포기
전액 변제 못 받아도 잔존보증금 반환청구권 포기
임차권등기 말소 동의

인수금액: 0원 (확약서 유효 전제)

특수 리스크

법정지상권: 없음 (토지·건물 일괄매각)
유치권: 없음
가처분: 없음
지분경매: 해당없음

주의사항

13차 매각 후 대금미납 이력 — 경락잔금대출 거절 가능성 시사
낙찰 후 임차권등기 말소 절차 필요
전입세대확인서 "세대주 존재하지 않음" / 현황조사 시 폐문 — 점유자 불명

결론: [주의] — 리스크 등급 B, 거부권 미발동

💰 수익계산가

시나리오별 수익 분석 (1주택 개인, 단기매도 기준, 시세 2.7억)

구분	최선	기본	최악
낙찰가	1억9,712만	2억1,000만	2억3,000만
인수금액	0	0	0
취득세(1.1%)	217만	231만	253만
등록비용	50만	50만	50만
명도비	0	100만	300만
수리비	300만	500만	800만
금융비용(3개월)	150만	200만	350만
총취득비용	2억429만	2억2,081만	2억4,753만
예상 매도가	2억8,000만	2억7,000만	2억5,000만
양도세(추정)	1,200만	700만	0
중개보수(0.5%)	140만	135만	125만
세후 순수익	6,231만	4,084만	122만
세후 ROI	30.5%	18.5%	0.5%

손익분기 낙찰가: 약 2억4,800만원 (최저가 대비 여유 큼)

결론: [적극 입찰] — 세후 ROI 18~30%

📊 시세조사관

가격 비교

구분	금액	비고
감정평가액	3억800만원	2024.04.12 기준
현재 매매시세	약 2억7,000만원	옥션원 조사
실거래 평균(51.39㎡)	3억1,933만원	국토부, 3건
전세 평균(51.39㎡)	2억9,266만원	국토부, 9건
최저입찰가	1억9,712만원	감정가 대비 64%, 시세 대비 73%
전세가율	108%	시세 2.7억 대비 → 역전세 가능성

매각사례 (안양 만안구 아파트)

최근 3개월 평균 매각가율: 94.37% (유찰 1.17회, 입찰 3.5명)
사례분석 예상가: 약 2.9억 (단, 본 물건은 13회 유찰로 일반 사례와 다름)

주의사항

실거래가(3.19억)와 시세(2.7억) 괴리 — 21세대 소규모, 거래 표본 적음
전세가율 108% — 역전세 리스크
감정가 > 시세 — 감정가 고평가
고가도로변 소음, 기계식 주차, 소규모 단지 → 환금성 제약

결론: [적정~고평가] — 최저가 기준 저평가이나 환금성 제약, 시세 신뢰도 낮음

🔴 리스크 심판관

명도 현황

항목	내용
점유자 유형	불명 (폐문, 세대주 없음)
대항력	주택도시보증공사 대항력 포기 확약
명도 난이도	낮음~중간
예상 명도 기간	0~2개월

리스크 항목

리스크 항목	심각도	예상 비용	설명
대금미납 이력	중간	0원	경락잔금대출 거절 가능성 시사
점유자 불명	중간	0~300만원	폐문 상태, 무단점유 가능성
기계식 주차	낮음	관리비	유지보수 비용
고가도로 소음	낮음	0원	경수대로 고가도로변
소규모 단지(21세대)	낮음	관리비	관리비 분담, 환금성 저하
미납 관리비	중간	0~200만원	장기 공실 가능성

추가 비용 합계 (보수적): 800만원

대금미납 분석

13차 2억100만원(65.26%) 매각 후 대금미납. 가능 원인:

경락잔금대출 거절 (소규모 단지·임차권등기 미말소)
입찰자 자금 사정 변경

→ 14차 입찰 시 경락잔금대출 사전 확인 필수

결론: [중간] — 대금미납·점유불명·대출가능성 사전 확인 필요

🧠 전략가

취득 구조 비교

구분	개인(1주택)	매매사업자	법인
취득세	1.1% ≈ 217만	4.6% ≈ 907만	12% ≈ 2,365만
양도세	기본세율(2년+ 비과세 가능)	종합소득세	법인세+추가세
대출	경락잔금대출 가능	가능	제한적

권장 전략

개인 1주택자: 취득세 1.1%, 2년 보유 후 비과세 매도 → 최적
전세(2.9억) 놓으면 갭투자 가능, 단 역전세 리스크
대출: 경락잔금대출 LTV 70~80% → 약 2.1~2.4억 가능 (사전 심사 필수)

EXIT 전략

1순위: 전세 후 2년 보유 → 비과세 매도
2순위: 리모델링 후 즉시 매도 (시세 3억+ 타겟)
3순위: 월세 전환 (보증금 1억 + 월 60만원)

결론: [개인] — 1주택 개인 취득, 전세 후 2년 보유 매도 최적. 대출 사전 확인 필수

Chairman 종합

투표 결과:

에이전트	판정	핵심 근거
⚖️ 권리분석가	주의 (B등급)	인수금액 0원(확약서), 대금미납 이력 주의
💰 수익계산가	적극 입찰	세후 ROI 18~30%, 손익분기 대비 여유 큼
📊 시세조사관	적정~고평가	최저가 기준 저평가, 소규모 단지 환금성 제약
🔴 리스크심판관	중간	대금미납·점유불명·대출 확인 필요
🧠 전략가	개인	1주택 개인 취득, 전세 후 비과세 매도

최종 판정: 🔵 보수 입찰

권고 입찰가: 1억9,712만원 ~ 2억1,000만원

신뢰도: 중간

핵심 근거:

확약서로 인수금액 0원 → 권리 실질 클린, 시세 대비 73% 수준 진입
세후 ROI 18%+(기본 시나리오) — 수익성 충분
13회 유찰 + 대금미납 → 경쟁자 적을 가능성

주의사항:

입찰 전 필수: 경락잔금대출 사전 심사 (소규모 단지 + 임차권등기)
점유 상태 현장 확인 (폐문·세대주 없음)
미납 관리비 관리사무소 문의
고가도로 소음 현장 체감 확인

조건부 사항: 경락잔금대출 가능 확인 시 → 적극 입찰 상향 가능

후속 조치

경락잔금대출 사전 심사 (KB·하나 등) 현장 방문 → 점유 상태·소음·건물 상태 확인 관리사무소 미납관리비 조회 입찰 시 최저가(1억9,712만원) 근접 입찰 권고