→ 비조정지역 기준으로 취득세·양도세 계산

말소기준권리

근저당 — 유성온천새마을금고 / 설정일: 2021.07.23 / 채권액: 5억6,940만원

권리 분류표 (건물등기부)

임차인 분석

핵심 쟁점: 상가 임차인 이미정 대항력

원칙: 상가건물임대차보호법상, 사업자등록일(2021.07.01)이 말소기준권리(2021.07.23)보다 선순위 → 대항력 있음

인수 내용:

• 보증금: 4,000만원 (원래 4,000만→계약변경 1,000만원으로 감액 기록 있으나, 등재 보증금 기준 4,000만원)
• 월세: 50만원
• PDF 명시: "대항력 있는 임차인 보증금전액을 매수인이 인수함"

주의: 계약변경(2023.07.19: 보1,000만+월50만)이 있으나, 법적으로 현재 보증금이 적용됨. 보수적으로 4,000만원 인수로 산정.

인수금액: 4,000만원 (상가 이미정 보증금)

주택 임차인 전원 소멸 근거

• 7명 전원 전입일자가 말소기준권리(2021.07.23) 이후
• 전원 임차권등기 완료 → 등기부 권리로 등재 → 매각으로 소멸
• 배당을 통해 보증금 회수 (미충족 시에도 매수인 부담 없음)

특수 리스크

• 법정지상권: 없음 (토지·건물 동일 소유자, 일괄매각)
• 유치권: 없음
• 가처분: 없음
• 지분경매: 해당없음

주의사항

1. 임차인 전원 폐문 상태 — 실제 점유 여부 불명
2. 1층 상가 이미정 임대차 승계 (매수인=임대인 지위 승계)
3. 7가구 임차권등기 말소 절차 필요 (낙찰 후)
4. 김기훈(202호)은 배당요구 안 함 → 배당금 없음 (임차권등기만 존재)

결론: [주의] — 리스크 등급 B, 인수금액 4,000만원(상가), 거부권 미발동

취득 구조별 취득세 비교

*주택면적 비율 약 84%, 상가면적 비율 약 16%로 안분*

시나리오별 수익 분석 — 개인 (2주택, 비조정, 단기매도 1년)

🔑 취득 구조별 세후 ROI 비교표 (기본 시나리오: 낙찰가 6.5억, 매도가 9.5억)

구조별 핵심 차이:

• 개인: 취득세 최저(1.6%), 2년 보유 시 기본세율(6~45%) 적용 → 장기 보유 최적
• 매매사업자: 취득세 높으나(4.6%), 단기매도에도 종합소득세(사업소득) 적용 → 단기 매도 유리
• 법인: 취득세 최고(10.9%), 추가과세 20% → 수익성 최하

손익분기 낙찰가: 약 8억2,000만원 (개인 기준, 시세 9.5억 대비)

결론: [적극 입찰] — 개인 기본 시나리오 세후 ROI 16%, 최선 30%+. 개인 또는 매매사업자 권장.

가격 비교

시세 추정 (다가구주택 수익환원 기반)

매각사례 (유성구 전민동 근린주택)

주의사항

1. 다가구주택은 아파트 대비 거래 표본 적음 — 시세 신뢰도 중간
2. 감정가(11.97억) > 추정 시세(9~10억) — 감정가 약 20% 고평가 가능
3. 최저가(5.86억)는 시세(9.5억) 대비 62% → 상당한 저가 진입 기회
4. 7가구 전원 퇴거 상태(폐문) — 즉시 리모델링 후 임대 가능성
5. 유성구 전민동: 전민고·KAIST 인근, 임대수요 양호

결론: [저평가] — 최저가 기준 시세 대비 62%, 매각사례 대비 충분한 할인

명도 현황

리스크 항목

추가 비용 합계 (보수적): 4,500만원 (인수금 4,000만 + 기타 500만)

유찰 분석

2회 유찰(감정가 → 70% → 49%). 유찰 원인 추정:

1. 감정가 고평가 (시세 대비 약 120%)
2. 다가구주택 특성 (경락잔금대출 제한, 관리 복잡)
3. 8명 임차인 명단 → 겁먹는 입찰자 다수 (실제 대항력 있는 건 1명뿐)

핵심 리스크: 토지거래허가구역

전민동 일부가 토지거래허가구역으로 지정된 상태. 해당 필지(332-13)가 포함될 경우:

• 취득 후 2년간 실거주 의무 (임대 불가)
• 투자 전략 전면 수정 필요
• 입찰 전 반드시 대전 유성구청에 확인 필수

결론: [중간] — 인수금 4,000만원 외 추가 리스크 낮음, 토지거래허가구역 확인 필수

취득 구조 비교 (3가지)

권장 구조: 개인 (2주택)

이유:

1. 취득세 최저 (1.6% vs 4.6% vs 10.9%) — 약 1,760~5,452만원 절감
2. 비조정지역 2주택이므로 양도세 중과 없음
3. 2년 보유 시 기본세율(6~45%) 적용 → 장기보유특별공제 가능
4. 경락잔금대출 활용 가능 (LTV 70~80%)

차선 구조: 매매사업자

• 단기매도(6개월~1년) 목적이라면 매매사업자가 유리
• 종합소득세(사업소득)로 처리 → 단기양도세(40%) 대비 절세 가능
• 상가분 부가세 매입세액공제 추가 이점

EXIT 전략

1순위: 리모델링 + 임대 + 2년 보유 후 매도

• 7가구 리모델링 (가구당 300~500만) → 전세 or 월세
• 예상 임대수익: 보증금 합계 7~8억 또는 월세 전환
• 2년 후 매도 시 기본세율 적용 → 세후 ROI 극대화
• ⚠️ 토지거래허가구역 해당 시 이 전략이 오히려 적합 (실거주 아닌 실이용)

2순위: 리모델링 후 즉시 매도 (매매사업자 구조)

• 리모델링 후 시세 10억+ 타겟
• 매매사업자로 취득 → 종합소득세 적용
• 단기매도에 유리하나 취득세 높음

3순위: 임대수익 장기 보유

• 다가구 + 상가 월세 운영
• 월 임대수익: 약 350~450만원 (전세→월세 전환 기준)
• 경락잔금대출 이자 차감 후 순수익 확보

대출 전략

• 경락잔금대출: LTV 70% → 약 4.1억 가능
• 다가구주택은 은행별 대출 가능 여부 상이 → 사전 심사 필수
• 금리: 약 5~6% (2026.03 기준)
• 임대보증금 활용 시 자기자본 최소화 가능

결론: [개인] — 2주택 개인 취득, 리모델링 후 임대·2년 보유 매도 최적. 단기매도 시 매매사업자 차선.