권리 순서 정리

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2016.12.05)

인수금액 합계: 0원 (권리 클린)

특수 리스크:

• 법정지상권: 없음 (토지·건물 일괄매각)
• 유치권: 없음 (매각물건명세서 신고 없음)
• 가처분: 없음
• 지분경매: 아님

등급: A (클린)

판정: 클린

거부권 발동: 해당 없음

시나리오별 수익 분석 (개인 1주택, 단기매도 기준)

> ⚠️ 단기매도(1년 미만) 시 양도세 70% 중과로 수익 급감

2년 보유 1주택 비과세 시나리오 (권장)

• 낙찰가: 1억 4,200만원
• 총취득비용 (2년 금융 포함): 약 1억 6,500만원
• 예상 매도가: 1억 8,000만원
• 양도세: 0원 (1세대 1주택 비과세)
• 세후 순수익: 1,500만원
• 실투자금 (LTV 70% 대출): 약 5,200만원
• 실투자금 대비 ROI (2년): 28.8% / 연환산 14.4%

갭투자 시나리오

전세 1.1억 세팅 → 실투자금 3,200만원 → 임대수익률 15.3%/년

판정: 보수입찰

권고 입찰가: 1억 3,230 ~ 1억 3,800만원 ← 에이전트 보완 후 하향 조정

> ⚠️ 수익계산가 추가 경고: 매각사례 예상 출구가격(1.39~1.47억)으로 매도될 경우 최저가 낙찰에서도 세후 수익 거의 없음. 메모 실거래가 1.8억 검증이 수익성의 핵심. > ⚠️ 단기 양도세율 수정: 1년 미만 보유 주택 70% 적용 (2021.06 이후 현행) — 단기매도 수익은 에이전트 계산(44%)보다 더 낮음.

감정가 vs 시세 비교

• 전세가율: 65~73% (역전세 리스크 낮음)
• 경쟁 예측: 최근 3개월 평균 10.75명, 예상 낙찰가 1.39~1.47억

판정: 적정 (단, 감정가 신뢰도 주의)

핵심 근거: 시세 추정 1억 7,000~1억 8,000만원. 최저가(1.32억)는 시세의 73~78% 수준, 표면 할인율 22~27% 존재. 그러나 총취득비용 가산 후 실질 할인율은 15% 내외로 축소됨. "감정가 70% = 저평가" 단순 공식 금물.

추가 주의:

• 감정가(1.89억)가 현재 시세 상단 근접 또는 소폭 고평가 가능성 (감정기준일 7개월 경과)
• 실질 전세가 1.0~1.2억 추정 → 갭투자 수익 압박 가능성 존재
• 최근 3개월 동일 단지 실거래 직접 확인 필수 (현재 제공 데이터 신뢰도 중간)

• 점유자 유형: 소유자(채무자) 직접 점유
• 명도 난이도: 중간 (채무 초과 상태, 폐문부재)
• 예상 명도 기간: 1~3개월
• 예상 추가비용: 최대 3,850만원 (에이전트 상향, 강제집행 시나리오 포함)
• 예상 명도 기간: 2~6개월 (공시송달 필요 시 최대 6개월)

> ⚠️ 채무자 폐문부재 3가지 시나리오: ①단순외출(협의가능) ②사실상거주포기(이사짐잔류) ③주소불명잠적(공시송달→6개월). 채권초과 채무자는 협상 유인 없음, 강제집행 불가피 가능성 높음.

• 채권액 합계 3.14억 vs 감정가 1.89억 → 채무 초과율 166%, "어차피 내 돈 없다" 심리로 버티기 가능
• 재개발·재건축: 포천 소흘읍 정비사업 여부 미확인 (주공아파트 특성상 장기적 가능성 있음)

판정: 중간

거부권 발동: 해당없음

취득 구조 비교 (낙찰가 14,200만원 기준)

• 경락잔금대출: LTV 70% → 약 9,940만원, 월이자 33~37만원
• 실투자금: 약 5,000만원 (대출 활용 시)
• 갭투자: 전세 1.1억 → 실투자 3,200만원

판정: 개인 (1주택)

최적 구조: 개인 취득 → 전세 세팅(갭 3,200만원) → 2년 보유 → 비과세 매도