2025타경54427 Council 토론

사전 데이터 요약

항목	내용	출처
감정가	505,000,000원	동인감정평가, 2025.02.26
실거래 평균	440,730,000원 (200건)	국토부, 전용 84.92㎡
전세 평균	314,000,000원 (113건)	국토부, 전용 84.92㎡
공시가격	312,000,000원	국토교통부, 2025.1 기준
말소기준권리	2017.02.23 농협은행 근저당 2억원	등기부 을구1번
인수금액	0원	등기부 + 매각물건명세서
임차인	없음 (소유자 점유)	현황조사보고서
채권 총합계	619,870,491원	등기부

등기부 현황

No	접수일	권리종류	권리자	채권금액	소멸여부
1(갑1)	2017.02.23	소유권보존	권영국	-	소멸
2(을1)	2017.02.23	근저당	농협은행(서동동지점)	200,000,000	★말소기준→소멸
3(을4)	2023.12.14	근저당	(주)오케이플러스대부	236,600,000	소멸
4(갑8)	2025.02.11	가압류	제이비우리캐피탈(주)	42,948,805	소멸
5(갑9)	2025.02.13	임의경매	(주)오케이플러스대부	186,638,967	소멸
6(갑10)	2025.02.26	압류	국민건강보험공단	미상	소멸
7(갑11)	2025.03.28	압류	수원시(권선구청장)	미상	소멸
8(갑12)	2025.04.02	가압류	하나캐피탈(주)	33,332,971	소멸
9(갑13)	2025.04.11	가압류	신용보증기금	33,570,000	소멸
10(갑14)	2025.04.14	가압류	오케이저축은행	73,418,715	소멸

⚖️ 권리분석가

말소기준권리 2017.02.23 농협은행 근저당 이후 설정된 모든 권리 소멸. 임차인 없음(소유자 점유). 인수금액 0원 확실. 법정지상권 없음(집합건물 일체 매각), 유치권 신고 없음(폐문부재로 내부 미확인), 가처분·지분경매 해당없음. 채권 총합(6.2억) > 감정가(5.05억) — 채무초과 상태이나 권리 인수와 무관.

결론: 주의 (실질 클린 — 유치권 내부 확인 미완)

인수금액: 0원

거부권: 해당없음

💰 수익계산가

시나리오 A: 무주택 개인 / 전세 임대 후 2년 매도 (취득세 1%)

구분	최선(3.9억)	기본(4.2억)	최악(4.5억)
낙찰가	390,000,000	420,000,000	450,000,000
취득세(1%)	3,900,000	4,200,000	4,500,000
명도비	500,000	500,000	500,000
수리비	5,000,000	5,000,000	5,000,000
금융비용(LTV70%·4.5%·12개월)	12,285,000	13,230,000	14,175,000
총취득비용	411,685,000	442,930,000	474,175,000
예상 매도가(실거래 평균)	440,730,000	440,730,000	440,730,000
양도세(2년 보유 기본세율)	~730,000	0(손실)	0(손실)
세후 순수익	+28,315,000	△2,930,000	△33,445,000
세후 ROI(실투자금 대비)	+25.3%	△2.1%	△19.6%

시나리오 B: 1주택 개인 / 단기매도 (취득세 8%)

→ 취득세 3,360만원으로 전 구간 손실. 참여 불가.

손익분기 낙찰가: 약 4억2000만원

결론: 보수입찰 (0주택 임대 목적 한정)

권고 입찰가: 3억9000만원 ~ 4억1000만원

📊 시세조사관

구분	금액	기준
감정평가액	505,000,000	동인감정평가, 2025.02.26
실거래 평균	440,730,000	국토부, 200건, 2025년 기준
최저입찰가	353,500,000	2차 70%
시세 대비 최저입찰가	80.2%	실거래 평균 대비
감정가 괴리율	+14.6%	감정가 고평가

전세가율: 71.2% (전세평균 3억1400만원 / 매매평균 4억4073만원)
예상 낙찰가: 4억400만원 ~ 4억3600만원 (낙찰가율 80~86%)
경쟁: 6~12명 (강)

결론: 적정 (감정가 고평가, 시세 기준 최저가는 합리적)

주의: 7층 저층 디스카운트 가능

🔴 리스크 심판관

점유자: 소유자(채무자) / 대항력 없음
명도 난이도: 중간 (2~4개월)

항목	심각도	예상 비용
명도 합의금	하~중	0~300만원
강제집행비(인도명령)	중	100~300만원
건물 수리·청소	중	100~300만원
미납 관리비(6~12개월)	중	90~240만원
미납 공과금	하	20~50만원
합계(보수적 최대)		약 1,190만원

결론: 중간

거부권: 해당없음

핵심 경고: 채무초과 소유자 명도 지연 기본 시나리오로 설정. 관리사무소(031-293-3280) 미납 관리비 사전 확인 필수.

🧠 전략가

구조	취득세	양도세(2년)	총 세금	추천
A: 무주택 개인	420만(1%)	약 300만	720만원	✅
B: 1주택 개인	3,360만(8%)	약 600만	3,960만원	❌
C: 매매사업자	1,932만(4.6%)	종합소득세	유동	차선

경락잔금대출: LTV 70%, 약 2억9400만원, 월 이자 약 110만원
갭 실투자금: 약 1억1000만원 (낙찰가 4.2억 - 전세 3.1억)
전세가율: 74.8% → 갭투자 적합

결론: 개인(무주택)

최적 전략: 0주택자 전세 임대 → 2년 보유 → 1세대 1주택 비과세 적용 매도

경고: ① 권선구 비조정지역 공식 확인 필수 ② 1주택자는 참여 불가

Chairman 종합 판정

투표 결과:

에이전트	판정	핵심 근거
⚖️ 권리분석가	주의	인수금액 0원. 유치권 내부 미확인
💰 수익계산가	보수입찰	손익분기 4.2억. 4.1억 이하만 수익
📊 시세조사관	적정	감정가 +14.6% 고평가. 최저가 시세 80.2%
🔴 리스크 심판관	중간	채무초과 명도 지연. 추가비용 최대 1190만
🧠 전략가	개인(무주택)	무주택 갭투자 실투자금 약 1.1억

최종 판정: 보수입찰 (무주택·임대 목적 투자자 한정)

권고 입찰가: 3억9000만원 ~ 4억1000만원

신뢰도: 중간 (내부 현황·투자자 정보 미확인)

핵심 근거:

권리 실질 클린 — 말소기준권리 이후 전부 소멸, 인수금액 0원
손익분기 4억2000만원 → 4억1000만원 이하에서만 세후 수익 (무주택 임대)
감정가 +14.6% 고평가 → 경쟁 낙찰가 4.0~4.36억 예상, 수익 확보 구간 좁음

조건부 사항: 1주택 이상 보유자는 No-Go

반드시 확인할 사항 (D-5)

권선구 조정대상지역 여부 국토부 공식 확인 투자자 현재 주택 보유 수 확인 (1주택 이상이면 No-Go) 관리사무소 031-293-3280 방문 → 미납 관리비 정확한 금액 4억1000만원 초과 입찰 금지

후속 조치

투자자 주택 수 및 목적 확인 → 최종 판정 확정 권선구 조정지역 여부 확인 → 취득세·LTV 재산정 관리사무소 방문 → 미납 관리비 확인 입찰가 최종 결정 (4억1000만원 이하 엄수) 결과 기록: 60-results/ 저장