| 항목 | 내용 | 출처 |
|---|---|---|
| 감정가 | 505,000,000원 | 동인감정평가, 2025.02.26 |
| 실거래 평균 | 440,730,000원 (200건) | 국토부, 전용 84.9208 |
| 전세 평균 | 314,000,000원 (113건) | 국토부, 전용 84.9208 |
| 공시가격 | 312,000,000원 | 국토교통부, 2025.1 기준 |
| 말소기준권리 | 2017.02.23 농협은행 근저당 2억원 | 등기부 을구1번 |
| 인수금액 | 0원 | 등기부 + 매각물건명세서 |
| 임차인 | 없음 (소유자 점유) | 현황조사보고서 |
| 채권 총합계 | 619,870,491원 | 등기부 |
| 낙찰가율(최근1년) | 86.32% (8건, 예상가 4억3,590만원) | 매각사례분석 |
| 낙찰가율(최근3개월) | 85.18% (2건, 예상가 4억3,016만원) | 매각사례분석 |
| No | 접수일 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1(갑1) | 2017.02.23 | 소유권보존 | 권영국 | - | 소멸 |
| 2(을1) | 2017.02.23 | 근저당 | 농협은행(서둔동지점) | 200,000,000 | 말소기준→소멸 |
| 3(을4) | 2023.12.14 | 근저당 | (주)오케이플러스대부 | 236,600,000 | 소멸 |
| 4(갑8) | 2025.02.11 | 가압류 | 제이비우리캐피탈(주) | 42,948,805 | 소멸 |
| 5(갑9) | 2025.02.13 | 임의경매 | (주)오케이플러스대부 | 186,638,967 | 소멸 |
| 6(갑10) | 2025.02.26 | 압류 | 국민건강보험공단 | 미상 | 소멸 |
| 7(갑11) | 2025.03.28 | 압류 | 수원시(권선구청장) | 미상 | 소멸 |
| 8(갑12) | 2025.04.02 | 가압류 | 하나캐피탈(주) | 33,332,971 | 소멸 |
| 9(갑13) | 2025.04.11 | 가압류 | 신용보증기금 | 33,570,000 | 소멸 |
| 10(갑14) | 2025.04.14 | 가압류 | 오케이저축은행 | 73,418,715 | 소멸 |
말소기준권리(2017.02.23 농협은행 근저당, 을1번) 이전에 설정된 담보권·압류·가처분·전세권 전무. 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리(을4, 갑8~갑14) 전부 소멸. 임차인 없음(소유자 점유). 대항력 있는 선순위임차인 없음. 집합건물 일괄매각으로 법정지상권 성립 구조 없음. 유치권 등기부상 신고 없음(단, 폐문부재 내부 미확인).
결론: 클린 (등급 A)
인수금액: 0원
거부권: 해당없음
| 구분 | 최선(3.9억) | 기본(4.2억) | 최악(4.5억) |
|---|---|---|---|
| 낙찰가 | 390,000,000 | 420,000,000 | 450,000,000 |
| 취득세(1.1%) | 4,290,000 | 4,620,000 | 4,950,000 |
| 명도비 | 3,000,000 | 3,000,000 | 3,000,000 |
| 수리비 | 3,000,000 | 3,000,000 | 3,000,000 |
| 기타비용 | 1,000,000 | 1,000,000 | 1,000,000 |
| 금융비용(공백 2개월) | 2,047,500 | 2,205,000 | 2,362,500 |
| 중개보수(0.5%) | 2,203,650 | 2,203,650 | 2,203,650 |
| 총취득·처분비용 | 405,541,150 | 436,028,650 | 466,516,150 |
| 전세보증금 수령 | -314,000,000 | -314,000,000 | -314,000,000 |
| 실투자금(갭) | 91,541,150 | 122,028,650 | 152,516,150 |
| 예상 매도가 | 440,730,000 | 440,730,000 | 440,730,000 |
| 양도소득세(지방세포함) | 약 4,450,000 | 약 414,000 | 0(손실) |
| 세후 순수익 | +30,738,850 | +4,287,350 | -25,786,150 |
| 세후 ROI(실투자금) | +33.6% | +3.5% | -16.9% |
손익분기 낙찰가: 약 4억2,600만원
결론: 보수입찰
권고 입찰가: 3억9,500만원 ~ 4억1,000만원
핵심 근거: 손익분기 4.26억이 경쟁 낙찰 예상가(4억~4.35억)와 겹침. 4.1억 초과 시 세후 ROI 5% 미만.
| 구분 | 금액 | 기준 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 505,000,000 | 동인감정평가, 2025.02.26 (13개월 전) |
| 현재 시세(7층 조정) | 465,000,000~490,000,000 | 단지 평균에서 저층 3~5% 할인, 2026.03 |
| 최저입찰가(2차) | 353,500,000 | 감정가 70% |
| 시세 대비 최저입찰가 | 약 72~76% | 7층 조정 시세 기준 |
| 감정가 괴리율 | +3~8% (소폭 고평가) | 13개월 시차 고려 |
전세가율: 71.4% (3.14억 / 4.4억)
예상 낙찰가: 4억~4억3,500만원 (감정가 80~86%)
경쟁 강도: 최근 10~11.5명
결론: 적정 (감정가 소폭 고평가, 최저가는 시세 대비 합리적)
추가 주의: 7층 저층 디스카운트 3~5%. 인근 신축(오목천역더리브, 2026.02 입주) 전세 경쟁 주의.
점유자 유형: 소유자 겸 채무자(권영국) 단독 점유
명도 난이도: 높음 — 채무총합(6.2억) > 감정가(5.05억), 배당금 0원 예상, 자발적 협조 유인 없음. 폐문부재.
예상 명도 기간: 2~6개월
| 항목 | 심각도 | 예상 비용 |
|---|---|---|
| 명도 합의금 | 중 | 최대 500만원 |
| 인도명령+강제집행 | 높음 | 최대 300만원 |
| 건물 수리·청소 | 확인필요 | 300만~1,500만원 |
| 미납 관리비(12~36개월) | 높음 | 180만~720만원 |
| 미납 공과금 | 중 | 최대 100만원 |
| 이사짐 보관 | 중 | 최대 100만원 |
| 합계(보수적 최대) | 약 3,220만원 |
결론: 중간 (高 경계)
거부권: 해당없음
핵심 경고: 관리사무소(031-293-3280) 미납 관리비 사전 확인 필수. 강제집행 기본 시나리오로 설정.
| 구조 | 취득세 | 양도세(2년 매도) | 총 세금 | 추천 |
|---|---|---|---|---|
| A: 개인(비조정 2주택) | 462만원(1.1%) | 일시적 2주택 특례 시 0원 | 462만원~ | O |
| B: 개인(조정지역 가정) | 3,528만원(8.4%) | 동일 | 3,528만원~ | X |
| C: 매매사업자 | 462만원 | 종합소득세 추가 | 증가 | X |
최적 전략: 개인 취득(1.1%) → 전세 세팅(갭 1.17억) → 3년 이내 기존주택 처분(일시적 2주택 특례) → 이 물건 단독 2년 보유 → 1세대 1주택 비과세 매도
경락잔금대출: LTV 70% → 최대 2.94억 (4.2억 기준). 스트레스 DSR 3.0%p 가산 시 소득 기준 실질 한도 재산정 필요.
결론: 개인
핵심 경고:
투표 결과:
| 에이전트 | 판정 | 핵심 근거 |
|---|---|---|
| 권리분석가 | 클린 (A등급) | 인수금액 0원. 말소기준권리 이후 전부 소멸 |
| 수익계산가 | 보수입찰 | 손익분기 4.26억. 4.1억 이하만 실질 수익 |
| 시세조사관 | 적정 | 감정가 소폭 고평가. 예상 낙찰가 4억~4.35억 |
| 리스크심판관 | 중간(高경계) | 채무초과 소유자 강제집행 기본 시나리오. 추가비용 최대 3,220만원 |
| 전략가 | 개인 | 비조정지역 취득세 1.1%. 갭 1.17억. 일시적 2주택 특례 |
최종 판정: 보수입찰 (1주택자·갭투자 목적 한정)
권고 입찰가: 3억9,000만원 ~ 4억1,000만원
신뢰도: 중간 (내부 현황 미확인, 비조정지역 미공식 확인)
핵심 근거:
조건부 사항: